1. Forum
  2. Bolig
  3. Lav-Hus

Køb på tvangsauktion

Hej med jer,

Jeg har kig på en ejendom på tvangsauktion, men er lidt i tvivl om hvordan salgsopstillingen skal læses/forståes.

Der er på nuværende tidspunkt følgede prioriteter:
 1. Nykredit kr. 840.000, var. rente - restgæld 818.451 - restance 19.542
 2. Ejerpantebrev kr. 250.000 til pengeinstitut
 + 11 forskellige udlæg.

Størstebeløb: 49.450

Hvis jeg eksempelvis byder 650.000 kr for ejendommen og "vinder" denne skal jeg så tænke yderligere på indfrielsesvilkår mm på kreditforeningslånet? Ellers skal jeg blot betale 650.000 + 49.450 + tinglysningsomk. mm.?

Jeg er blevet meget i tvivl om restancer og om jeg efter bud + betaling af største beløb blot kan kræve det resterende indfriet (har anden finansiering)...?

Håber virkelig nogen kan hjælpe ...
Hej med jer, Jeg har kig på en ejendom på... Vis hele indlægget
23 svar
 Følg tråden
Der er 10 indlæg før dette.
Annonce
Annonce
Annonce
Hvis du ikke er erfaren inden for dette område, f.eks. fra dit arbejde, må mit råd til dig være, at du SKAL alliere dig med en advokat.
Hele systemet er skåret sådan til, at privatister ikke har en jordisk chance for at tumle sagen uden store problemer.
Regn ikke med hjælp fra dommerkontorets side. De hader når privatister forsøger sig lysthavere.
En advokat klarer sig med en indeståelse for hele beløbet, hvorimod en privat lysthaver kan blive tvunget til at stille med bankgaranti for hele beløbet, altså budsum + alle mulige omkostninger. Denne bank garanti kan først slettes efter lang tid, når ALLE forfaldne fordringer er indfriet, og der ligger kvitteringer for at alle krav er slettede. Særlig muntert er det, hvis en eller anden kreditor er ligeglad eller gerne vil obstruere. Så kan en sådan bankgaranti komme til at koste dig mere, end en advokats medvirken.
Det er ikke velset inden for "branchen", når en privat lysthaver går uden om det etablerede system, og der er meget ofte en udtalt anvendelse af "lokumsaftaler"
Har selv været på den!!

Med venlig hilsen
ktm

 

Igen tak for jeres indmeldinger...

Jeg er klar over de kendte faldgrupper med at huset stand kan være svær at vurdere mm..

Mit største "problem" består I hvad der skal betales ud over budsummen + størstebeløb + tinglysningsomk.?

Jeg synes det lyder underligt at jeg skal tænke på overkursen hvis man byder et kontaktbeløb som ikke dækker kreditforeningen fuldt ud?

Jeg ved godt at ejerpantets tinglyste værdi ikke nødvendigvis stemmer overens med restgælden til pengeinstituttet, men hvorfor er det relevant, hvis jeg får ejendommen med en lavere budsum end kreditforeningen har lyst?

Har været oppe til et par auktioner og der er den ene ejendom solgt for 590.000 selvom der var en restgæld til kreditforeningen på næsten 800.000 kr.
Jeg tror flere kreditforeningen/banker er er presset til at nedbringe deres andele i fast ejendom, så de måske ikke tør/vil tage så mange i egne bøger...
Du kan sagtens komme ud for at der måske er flere hundrede millioner i restgæld til en kreditforening i f.eks. et større boligkompleks, men at kreditforeningen får hele baduljen for blot 1 kr. i budsum.
Det skyldes af "man" ved, at de blot følger efter så længe der er nogen, der byder, men "man" ved ikke hvor de stopper, men "man" ved, at det ikke lønner sig at byde på ejendommen, da det er fuldstændig uoverskueligt for alle andre end den der sidder med aben.
Jo mindre man byder ind i sit pant, jo større krav har man mod debitor, hvis denne mod forventning skulle komme til penge.

Med venlig hilsen
ktm

 

Mig bekendt kommer du ikke til at hæfte for andet (økonomisk) end budsummen + mindstebeløbet + tinglysnings afgift.
De kreditorer der så ikke får dækket deres ind af budsummen kan ikke rrette noget krav mod dig, men mod dem de i sin tid lånte pengene!

Og hvad angår prisen, ja det må du jo selv afgøre.....

Nogen gange vil kreditforeningen gå med op i bud til deres er dækket ind, andre gange ikke. Men har de en meget betydende kredit i huset kan du måske med fordel snakke med dem på forhånd da de sikkert har besluttet hvor langt de vil gå.

Principielt vil du kunne byde så højt at alt gælden dækkes ind og der bliver penge til den tidligere ejer!!! Tror ikke det sker ret tit, men vil i teorien kunne ske....

Omvendt kan man byde et negativt beløb! Det betyder at man vil kunne få ejendommen for mindre end mindstebeløbet. Det er sjældent det sker, men vil kunen forekomme for ejendomme med høj forfalden gæld og hvor de reelt er total saneringsmodne....

Problemet med lejere er at du hænger på dem! Og også på at betale et evt indskud tilbage.... At det indskud de betalte er forsvundet i den tidligere ejers lommer fjerner ikke din forpligtigelse til at baetale tilbage hvis de flytter....
Der vil også kunne blive problemer i forhold til at få dem smidt ud... Normalt vil man som ejer kunne få dem ud i løbet af et år, men det kræver at du klan sandsynliggøre at du vil anvende boligen til egen bolig.

Så jeg kan anbefale ad du ofrer en time eller to sammen med din advokat til rådgivning inden købet....
Pengene kan være godt givet ud.....


MVH Njord ( og god budlyst )
MVH Njord
Som udgangspunkt skal du som du selv nævner betale budsum+størstebeløb, på et tidspunkt får du så udstedt et auktionsskøde som du skal skal have tinglyst, og der er så de normale omkostninger til det. Størstebeløbet er en variabel størrelse efter budsummen, det fremgår af opstillingen hvilken budsum beløbet er beregnet fra

Som privatist vil du blive stillet over for et krav om at stille med kontanter eller banksikkerhed svarende til størstebeløb + summen af de tal der står i kolonne 4 i opstillingen (dog kun op til dit bud self.) så den garanti skal du have med på auktionsdagen, i de fleste tilfælde vil du som privatist kunne slippe afsted med at have f.eks. 10000 kr med i kontanter som så bare skal dække en ny auktion

Du skal se det som du køber et hus, men i virkeligheden køber du jo noget gæld - altså lad os sige at nykredit har 818000 kr og du teoretisk byder 800000 kr og får hammerslag på huset, nu har du købt nykredit gæld for 800000, gælden er simpelthen din.. på visse betingelser

Nykredit vil have nogle betingelser for at du kan overtage lånet, f.eks. kræve at du betaler de forfaldne renter (det er jo din gæld nu) og så kan du iøvrigt fortsætte med at betale alm afdrag på gælden, det er jo helt alm realkredit. Restgælden vil blive "nedskrevet" således at den passer med din budsum

Skulle du ønske at indfri restgælden (det er nok det mest normale), jamen så gælder der jo nogle særlige regler for det, du vil typisk blive stillet over for at skulle betale en overkurs eller andre omkostninger ved indfrielse - det gælder sådan set for os alle sammen, hvis jeg ringer til min kreditforening i morgen og betaler med weekendens lottogevinst (ok den var på 34kr) så vil der også være nogle omkostninger forbundet med dette

I tilfældet skumle private "grå" pantebreve er du dårligere stillet, de kræver ofte en ublu overkurs for indfrielse f.eks. 5% samtidig med en rente på 8-9-10% så den slags gæld er dyr at betale på og dyr at indfri - derfor skal du passe på med dit bud og være opmærksom på hvilken type pant du byder ind i. De her indfrielses omkostninger bør også fremgå af opstillingen

Så hvis vi skal summe det op skal du betale budsum + størstebeløb + tinglysningsomkostninger + overkurs ved indfrielse af eksisterende pant (specielt den "grå marked" pant som der måtte være)

Jeg vil sige at hvis du har likvide midler (eller kan stille en bankgaranti) til at dække kolonne 4 + størstebeløb og at du går ind i det med åbne øjne og er klar over hvad for et hus du køber og er opmærksom på de slagsmål der kan komme med fogedudsmidning osv... jamen så gør det, sæt dig et max bud og byd op til det.

Det altoverskyggende problem er efter min mening husets stand og evt. problemer i forbindelse med det, du køber som beset uden nogen som helst klagemulighed. Men det økonomiske.. hvis du ellers kan få bank og kreditforening med på den, jamen så er det ikke her problemet ligger, bare sørg for at alting er klappet af med din bank inden auktionen
Denne bruger er slettet og ikke længere aktiv.
Annonce
Hej FRW.

Det er vist lige nogle ting jeg må have forklaret engang til for at være sikker.

Forstår jeg det rigtigt at man som udgangspunkt overtager de eksisterende lån (afhængig af hvor langt man byder ind i pantet)
Og altså ikke blot kan rulle en skal 1000 kr sedler op af lommen og betale det hele kontant!

Med andre ord er man så forpligtet til at overtage de eksisterende lån, uanset den type det nu må være, altså en ny køber der på den måde forpligtes af en tidligere ejers valg af lån. Ja man kan så konvertere osv efter egent ønske, med tilhørende omkostning!

Og det må så omvendt også betyde at den gamle långiver blindt er forpligtet til at acceptere enhver ny køber overtager de eksisterende lån!

Det forstår jeg ikke helt.

Altså hvis der er "dårlige lån" (fx noget inkonvertibelt med høj rente, måske en kort løbetid med høj ydelse osv.) så er det de lån man som ny køber overtager!
Og omvendt hvis en der er registreret i fx RKI og normalt ikke ville kunne få et lån. Så er krditoren forpligtet til at lade vedkommende overtage de gamle lån, velvidende at det måske kun er et spørgsmål om kort tid før læsset igen vælter med ny auktion osv i udsigt.

Jeg troede at man som ny ejer måtte sikre sig sin egen nye belåning. Måske vil kreditforening osv lade en overtage lån og forpligtelser, men at det som udgangspunkt er noget der aftales individuelt og ikke noget man har krav på eller pligt til.

MVH Njord :-)
MVH Njord
Hmm jeg fik måske forklaret mig dårligt... ja det er korrekt at man overtager restgælds forpligtigelsen (op til sit bud), den er din hvis du vinder budet, men det er ikke sådan at man overtager selve lånet - så man vil typisk altid indfri restgælden, kreditor kan også kræve at man indfrier hele beløbet dvs. at gælden ikke kan overtages (hvilket så fremgår af opstillingen)

Så det vil være mere korrekt at sige at man køber en restgæld - ikke et lån

Det er netop IKKE sikkert at man kan overtage lånet, da det vil kræve en kreditgodkendelse af långiver - men det kan være en fordel at overtage f.eks. et godt realkreditlån hvis det er muligt 

Så altså man overtager restgæld forpligtigelsen op til sit bud, og det er her man kan blive stillet over for ekstra omkostninger ved indfrielse (dvs. overkurs) specielt ved de "grå" pantebreve kan det være en dyr fornøjelse (f.eks 5%)
Denne bruger er slettet og ikke længere aktiv.
Hej biggerman

det er også en jungle at finde rundt i. men du har faktisk selv svaret på dit spørgsmål; hvis du "vinder", skal du betale 650.000 + 49.450 + skødeskrivning + tinglysning.

Du skal dog lige være opmærksom på, at de 49.450 er udregnet efter et bud på 840.000, hvis du kigger i salgsopstillingen er der nederst i udregningen af de 49.450 en procent-sats som bliver mindre hvis du får den til 650.000. Men gør selv opmærksom på det, rekvirentens advokat "glemmer" det som regel.

Efter hvad du skriver skal du dog nok regne med ejendommen kommer noget højere end 650.000, da der er mange der skal have deres penge tilbage. Det kommer dog an på ejendommens tilstand.

Husk at tale med din bank inden, da du skal (nu kan jeg ikke huske det helt nøjagtigt, men tal med din bank om det) lægge en garanti for beløbet fra din advokat eller et kontantbeløb. Men tal lige med din bank, de ved det nok...

Håber det giver et bedre billede af en tvangsauktion.

Held og lykke

 leas far

Hej,

Ok, det lyder godt..

Har været ude og se ejendommen og kunne se på fremmødet at der nok var mange som vil byde...

Talte med bankens/kreditforeningens repræsentant og de ville ikke dræve have den i bøgerne, men som han selv sagde heller ikke sælge den for en slik...

Overvejer at springe 1. Auktion over og de om der kommer bud der.. Hvis jeg skal købe skal den være rimelig billig
Standen var ikke vildt go og en del tong der skal skiftes, så måske man kan være heldig

Enig med frw m.fl. mht. omkostningerne - du skal særligt være opmærksom på "særlige indfrielsesvilkår", der kan gøre det lidt dyrere.

Som privatperson vil du typisk, hvis du vinder auktionen, kunne få nogle timer/1 dags henstand til at levere det krævede størstebeløb.

Jeg har været på nogle auktioner det seneste år, og jeg er rystet over de priser, udlejningsejendomme bliver handlet til - der sidder en del likvide investorer, der er villige til at tage en del risici samt har lave krav til afkast.

Men til gengæld er der gode muligheder i erhvervsejendomme og mindre huse, som skal sættes i stand i større eller mindre grad.

Kan anbefale dig at se et par andre auktioner inden den, du vil byde på. OG stil alle de dumme spørgsmål - både dommer og advokater er meget behjælpelige.
Hvis man ser bort fra den triste baggrund for en tvangsauktion - så er selve processen faktisk et ret underholdende spil....!

Mvh.

Jan R.
Der er yderligere 3 indlæg i tråden.
 Følg tråden
Vil du være med? Log ind for at svare.

Relaterede emner

Tilmeld dig og få fordele


Deltag i forummet, stil spørgsmål og svar andre

Favoritmarkér spændende indlæg

Færre reklamer, når du er logget ind
...og meget mere



Tilmeld dig gratis