1. Forum
  2. Bolig
  3. Lav-Hus

Skal, skal ikke købe huset?

Min mand og jeg har i noget tid kigget på et hus og er endelig kommet så langt at vi i denne uge skal underskrive en købsaftale. Men nu er der desværre kommet skår i glæden. Så hvis der er nogle med byggeteknisk baggrund herinde, vil vi meget gerne have nogle råd med på vejen.

Huset er fra år 1900 og skalmuret i 1967. Tilstandsrapporten ser ikke så god ud, mange K2´er og K3´er. Men huset skal totalrenoveres, hvilket vil sige at alle skillevægge skal rives ned og gulvet skal brækkes op, nye vinduer og nyt inventar i hele huset. Så vi er egentlig helt på det rene med, at tilstandsrapporten ikke er så god, da vi jo udskifter stort set alt indvendigt.

Tilstandsrapporten ser således ud:


1. Fundamenter/sokler
1.2 Sokkel:
K1 Soklen er på en gavl og en langside er uregelmessig i overfladestrukturen, med flere smårevner.


2. Kældre/krybekældre/terrændæk

2.1 Ingen bemærkninger


3. Yder- og indervægge

3.1 Facader/gavle:
K1 Gavl mod nord er kraftig opfugtet udvendig.

3.6 Indvendig vægge:
K1 Flere revner og skader i bagmure og skillevægge, bl.a. ved husgavl mod gårdsplads.
UN Fugtophobning i skillevægge omkring bad.
Note: Forholdet bør nærmere undersøges.
K1 Manglende puds på skillevæg ved baggang.
K1 Pudsskade på gavlvæg ved badvindue.

3.7 Vægbeklædninger:
K3 Bagmuren er beklædt med plader, de såkaldte "bløde plader", som undertiden har vist sig som brandfarlig.


4. Vinduer og døre

4.1 Døre:
K2 Fordør mod vej er defekt.
K2 Yderdør ved nordgavl i ringe stand.

4.2 Vinduer:
K3 Gavlvindue mod nord, på 1. sal opfylder ikke gældende krav til redningsåbning.
Note: Opmærksomheden henledes på gældende regler for redningsåbninger.
K2 Generelt er vinduer, mod vej, i stuetagen under nedbrydning.
K2 Flere ældre vinduer har nedbrudte glaslister, bl.a ved kvistvinduer.
K2 Flere termoruder punkteret, på 1. sal.

4.5 Andet: Kviste
K2 Vindrisse og udtørring af træværk ved og omkring kvistvinduer.
Note: Forholdet vil på sigt medføre udbedringer.


5. Lofter/etageadskillelser

5.1 Lofter/Etageadskillelser:
K2 Der er partielle områder med knirkelyde og fjedring ved etageadskillelsen.
Note: Der er tale om nedslidning, renovering må forventes på sigt.

5.2 Loftbeklædning:
K2 Fugtskader på loft i bad.


6. Gulvkonstruktion og gulve

6.1 Gulvkonstruktioner:
K3 Gulvbrædder i uudnyttet tagrum er defekte og nedslidte.
Note: Udskiftning må påregnes.
K1 Der er partielle områder med knirkelyde og fjedering.
Note: Det skønnes at der er tale om slidtage ved samlinger og opklodsninger.


7. Indvendige trapper

7.1 Funktion:
K1 Trappen er ikke gangvendlig.


8. Tagkonstruktion

8.1 Tagbelægning/rygning:
K3 Enkelte revnede/knækkede tagplader, bl.a. over kvist mod vej.
K3 Utætheder ved rygningsplader.
Note: Kan medføre fygesne og skadedyr i tagrummet.

8.2 Tagfald:
K1 Tagfaldet på kviste er under den anbefalede hældning for bølgeeternitbeklædning.

8.5 Udvendigt træværk ved tag:
K2 Delvis nedbrudt træ ved tagudhæng, (vindskeder, sternbrædder og gavlbeklædning)
Note: Renovering må forventes på sigt.

8.7 Kviste:
K2 Træbeklædning ved kviste er defekt og nedslidt.

8.8 Spær og lægter:
K1 Trækonstruktioner i tagrummet bærer præg af insektangreb, idet der forekommer "mel " på underliggende flader.
Note: Insektangreb set ofte i ældre tagkonstruktioner, hvor der er ringe ventilation og høj fugtighed. Det anbefales at øge ventilationen i tagrummet.
K3 Opfugtet/tegn på fugt ved træværk omkring skorstenen.
Note: Det skønnes at der er utætheder som kan medføre skader.

8.16 Bemærkninger til skorsten:
K1 Pudsafskalning på skorsten.


9. Bad/toilet og bryggers

9.1 Gulvkonstruktion/-belægning:
K1 En del slitage på badgulv, (bad ved hoveddør).
K2 Løse gulvklinker på gulv i baggang og i bad (ved baggang).


10. VVS-installationer

10.2 Varmeinstallationer:
K1 Rustdannelse på rør ved radiator i bad.

10.5 Andet:
UN Installationerne er af ældre dato, VVS-tjek anbefales.


11. El-installationer

11.1 Andet:
UN EL-installationerne er af ældre dato, EL-tjek anbefales.

Grunden til at der er kommet skår i glæden er, at vi er bekendte med andre der har været ude og kigge ikke vil røre ved huset. De mener det står til nedrivning. De mener huset er pilråddent og fuld af fugt og svamp. De har budt 300.000 for det. Det koster 820.000, men sælger er gået med til 720.000. Vi synes dog, at vi kan se bort fra mange af noterne i tilstandsrapporten, da vi jo udskifter en stor del af det.

Håber ikke at dette er alt for uoverskeligt. Og kom gerne med jeres besyv smile

Hilsen Henriette

 

Min mand og jeg har i noget tid kigget på et hus... Vis hele indlægget
27 svar
 Følg tråden
Der er 10 indlæg før dette.
Annonce
Annonce
Annonce
Tja, nu har jeg ikk eundersøgt priserne i området. Så jeg vil nu nok holde med Jesper_P og sige at i skal holde jer langt væk fra huset hvis i syntes det er dyrt, med mindre det er LIGE PRÆCIS der i VIL bo, koste hvad det vil. Er man alligevel "ude på bøhlandet", så kan man altså sagtens få 2000kvm grund hvor man kan holde hest til mindre end 1.6 mil. Og hver en krone i sparer ved købet, er en krone i kan bruge på noget andet i gerne vil have. Budget for renovering løber ALTID løbsk.
Rasmus_3460: Vi skal have en tømrer med ud og gennemgå huset i morgen smile

Twist: Det handler ikke om, at vi synes huset er dyrt. Det er slet ikke det denne tråd handler om. Nu pointerer jeg lige det igen: Spørgsmålet går på hvorvidt det er tilrådeligt at springe på huset, når tilstandsrapporten ser sådan ud. Pæn er den jo ikke smile Når det så er sagt, så skal det jo så renoveres, så mange af de ting, der står i tilstandsrapporten vil være uden betydning for os. Men spørgsmålet er hvad der ellers kan dukke op af overraskelser. Huse koster jo det de koster idag. Et parcelhus til fx. 3 millioner synes jeg da fx også er vanvittigt. Det hus vi har kig på er beliggende på Als, og her i området er jord noget man har, og ikke noget man køber. Så nej, vi kan altså ikke bare sagtens købe en grund på landet eller i en lille landsby, hvor vi kan bygge nyt. Sådan er betingelserne her. Endvidere kan man ikke holde hest på 2000 kvm, men det er en anden snak wink

Hilsen Henriette

 

Hej Henriette

Jamen det lyder jo som om i har mod på det, så syntes jeg da i skal springe på..
Alt vedr. huset kan jo laves.. Min gamle far sagde altid..der er 3 ting der er vigtig når man køber hus..beliggenhed.... beliggenhed... beliggenhed..
helt forkert er det jo ikke, da det er det eneste du ikke kan lave om..rolleyes
Held og lykke.. god arbejdslyst ;-)

Mvh Jan J
Ja der skal jo laves noget. Men anyway har i gåpåmode så klø på.

Jeg ville få en håndværker til at gennemgå huset fra a-z(åwink og få ham til at lave et oplæg, hvad det ville koste hvis han skulle instandsætte HELE huset. Så har i da en slags rettesnor hvad huset kommer til at koste når det engang er færdigt.
Hej Henriette,

Umiddelbart synes jeg det lyder en anelse dyrt for et saneringsmodent hus på bøhlandet, men jeg har intet lokalkendskab til Als, så det kan I bedre vurdere.

Jeres tilstandsrapport minder på mange områder om den der fulgte med mit hus. Mit badeværelse gik godt nok fri, men det var kun fordi der ikke var et :-)

Det er naturligvis umuligt for os andre at sige, om tilstandsrapporten, der trods alt er udført af en fagmand på stedet, overser noget. Det lyder til at I selv har rimeligt overblik over sagen. I skal ikke nødvendigvis tage jer af, at så mange andre er løbet skrigende bort, medmindre de har noget konkret at have det i. Mange render skrigende bort hvis bare haven trænger til at blive luget.
Det vil være et rigtigt godt råd, som andre også har foreslået, at få andre byggekyndige til at kigge på sagen - ikke blot de håndværkere som skal give tilbud. Det gjorde jeg selv, og det var ganske betryggende.

En del andre skriver om hvor stort et projekt I kaster jer ud i, og det er der ingen tvivl om at det er. Nu lyder huset jo umiddelbart til at være beboeligt (i modsætning til mit hus, da jeg købte det), og da det har stået i over 100 år, er der næppe nogen af de K3'er der får huset til at skvatte sammen i morgen.
Der er jo mange ting på listen der sagtens kan vente med at blive ordnet til længe efter realkreditfirmaet har godkendt renoveringen. Koncentrer jer om de ting der er sammenhængende og har indflydelse på hinandens færdiggørelse og det endelige resultat, og som er afgørende for at I kan flytte ind og slå jer ned. Så kan noget dårligt træværk og noget revnet sokkelpuds sagtens vente lidt længere. Det vil måske være en god ide, at I ikke låner penge til "totalrenovering", men til en række nærmere definerede punkter (fx udskiftning af vinduer og døre, nye indvendige vægge, el, vvs osv). Det giver jer lidt mere frit slag undervejs med hvilke øvrige ting I vælger blot at ordne midlertidigt. Jeg var selv så dum, at jeg stort set havde beskrevet alt hvad jeg havde tænkt mig at gøre ved huset - men ikke nødvendigvis indenfor de to års frist for forhåndslånet. Det gjorde at jeg havde pænt travlt, og ikke kunne lave særligt mange foreløbige løsninger, som man kunne leve med midlertidigt.

Omkring budgettet skal I tage advarslerne helt alvorligt. Uanset hvor meget I tror I har planlagt renoveringen, så er der 1000 småting I har glemt eller undervurderet på listen, medmindre I har prøvet det hele før. Og det løber op i mange penge. Selvom håndværkerne har givet tilbud på forhånd, så vil de også komme med mange små forslag, der også vil koste lidt ekstra, når I bider på ("skal vi ikke lige fjerne det her rør", "skal vi ikke lige lave en ekstra kontakt her" osv). Og så får I også selv en masse ideer til detaljer undervejs, og det løber bestemt også op. De 50% fordyrelse, som andre nævner, er ikke løgn. Og det endda uden at I finder alvorlige, skjulte skavanker. Jeg fandt ingen slemme overraskelser i mit hus, men har købt rigtigt mange ting undervejs, som jeg ingen anelse havde om, at jeg skulle bruge - eller skulle bruge i de mængder.

Men - det giver en stor personlig glæde at gøre det selv, og hvis det er der I vil bo, så gør det da. Det kan da ikke gå værre end helt galt :-)

Held og lykke med projektet.

Mvh Jan
---
www.sjovide.dk - www.jhandersen.com

Annonce
Jan: Tak skal du have smile Beliggenheden er ikke super, men det koster også kassen hernede wink Men den er okay. I en lille bitte bitte (10 huse og fælles lokum) landsby med marker i baghaven.

Bri_Jac: Vi har en aftale med en tømrer i aften. Men der skal laves ALT ved huset. Skillevægge skal brækkes ned, gulvet skal graves op og det skal isoleres og støbes på ny, nye lofter og isolering af dette, efterisolering af ydermure, nye vinduer og døre overalt, jordvarme, gulvvarme i hele huset, to nye badeværelser og et nyt køkken, ja alt skal endevendes.

conqueror: Ja, jeg kan godt fornemme, at ikke alle ville springe på sådan et projekt wink Huset bliver da også total ubeboeligt under projektet (der skal laves jo laves en del som beskrevet ovenfor), men der bor nogen i huset nu.

Tak til jer alle for jeres råd og inputs smile I har helt sikkert gives os flere vinkler på det og gjort os opmærksomme på nogle ting, som vi ikke var obs på. Hvis tømreren siger "god" for huset, så tror jeg vi springer til. Vi har overvejet projektet længe (siden november 2007), og i mellemtiden har vi arbejdet på at indhente tilbud og lægge budgetter, så vi synes at vi har gjort et godt benarbejde. Helt forberedt bliver man jo nok aldrig, når projektet er så omfattende, og der vil sikkert også komme nogle overraskelser.

Hilsen Henriette

 

når i så køber det, så kunne det være spændende med en opdatering herinde med hvordan tingene skrider frem smile .
Jeg synes også at det lyder til at i generelt har fod på det. Advarslerne herinde, tror jeg ikke er skrevet fordi folk kun ser sort på alt, men pga folks erfaringer, og fordi at beslutninger som denne er en af de større her i livet.

Held og lykke med huset. Jegsynes at detlyder spændende

mvh
jan
Husk iøvrigt når I graver gulvene op at passe på ydervæggene, fundamentet og de bærende vægge så det hele ikke skrider om ørerne på jer. Det er ikke godt at vide hvor langt ned fundamentet går i et hus med den alder, men I kan 'risikere' at skulle understøbe hele fundamentet til frostfri dybde og vil være en forholdvis dyr affære. Der er jo i tilstandsrapporten en del tegn (revner og ujævnheder) på at fundamentet ikke er 100% i orden og det lever jo nok næppe op til dagens standard.
Husk at checke op på om der er murpap over fundament for hvis ikke skal dette også fræses ind og det er ikke en billig affære + at den slags skal gøres af professionelle...

(ps - jeg ville nok lade være med at købe og vente på noget bedre - selvom I laver det selv vil det aldrig kunne blive andet end en underskudsforretning)
Huset som sådan er ikke noget værd økonomisk.

Overvej om det er det rette sted for jer. Hvis det er det. Så undersøg hvad det vil koste at fjerne huset... Og bygge nyt.
Jeg kender lidt for mange der har bygget om og er endt med en total pris der overstiger prisen på noget nyt. Desuden er et nyt hus isoleret på en helt anden måde. Og allerede her kan du nok regne med at have sparet de første 1000 kr / måned til at betale afdrag med.... Desuden trækker en så omfattend eombygning også ud... det tager mindst dobbelt så lang tid som forventet.
Alt er ombygning... hvilket gør at det ikke altid bliver specielt rationelt at bygge på den måde...

Husk også på at når det skal sælges er der tale om et renovet hus med mere end 100 år på bagen.. eller et nyt hus med forholdsvis få år på bagen....

Valget er jeres. men rationelt set er det billigste ( fornuftigste ) af fjerne huset og bygge nyt. Så ved i hvad i får....

der er også firmaer der bygger tradionelle huse...

Se fx www.kaerhuse.dk og en masse andre.....
MVH Njord
Der er yderligere 7 indlæg i tråden.
 Følg tråden
Vil du være med? Log ind for at svare.

Relaterede emner

Tilmeld dig og få fordele


Deltag i forummet, stil spørgsmål og svar andre

Favoritmarkér spændende indlæg

Færre reklamer, når du er logget ind
...og meget mere



Tilmeld dig gratis