1. Forum
  2. Bolig
  3. Jura, reglementer og krav

Ejendomsskat og udstykning

Jeg har overtaget min fars sommerhus. En vigtig del af værdiansættelsen var om grunden kunne udstykkes. Den er 2500kvm. Odsherred har en Kommunalplan hvorefter somnerhusgrunde kun kan udstykkes hvis de er over 2000kvm mod Bygningsreglementets generelle regler om 1200 kvm. Således er alle papirer og overdragelsen baseret på den præmis at grunden ikke kan udstykkes. Da jeg fik min ejendomsvurdering fremgik det at grunden KUNNE udstykkes, hvilket jeg klagede over, med dokumentation i form af svar fra Odsherred kommune. Svaret var, at en kommunalplan ikke er hævet over bygningsreglementet. Kan det være rigtigt? Jeg har altid opfattet bygningsreglementet som minimumsbestemmelser...ikke noget som underkender kommunernes ret til at stille stærkere krav. 
 
Mvh Troels
14 svar
 Følg tråden
Annonce
Annonce
Annonce
En lokalplan kan beskrive strammere krav end bygningsreglementet. En kommuneplan er noget andet, og har ikke direkte betydning for den enkelte grundejer.

Der må være en fejl i din beskrivelse, da intet angiver at grunden ikke kan udstykkes.

Jeg ​fik dette direkte af Odsherred kommune!

Du har den 20. marts 2023 forespurgt, hvorvidt ejendommen kan udstykkes. Grunden har et areal på 2.500 m2 og ligger i sommerhusområde. Iht. kommuneplanen (2021-2033) gælder det, at mindstegrundstørrelsen i bebyggede sommerhusområder samt nyudstykninger i sommerhusområde er fastsat til 2.000 m². Pga. krav til mindstegrundstørrelse kan der fra denne ejendom ikke udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Denne udtalelse vedrører kun den lovgivning kommunen har adgang til. Det påhviler ansøgeren selv at indhente oplysninger om eventuelle privatretlige servitutter.
Mvh Troels
Iflg svaret fra vurderingsstyreelsen, har kommuneplanen ingen retslig værdi åbenbart, da den bliver overtrumfet af bygningsreglement. Hvad siger Odsherred til det svar du har fået ang grundstørrelser? Men planen var heller ikke gældende i 2020 hvor det åbenbart er der vurderingen gælder 🤷‍♂️
Jeg har ikke fået svar af Odsherred Kommune - og det er muligt det er rigtigt for 2020 vurderingen - men i nederste del af svaret fra Vurderingsstyrelsen fremgår det at de ikke mener kommuneplaner kan stille krav til udstykningsstørrelsen - det tror jeg simpelthen ikke på at Vurderingsstyrelsen har mandat til at bestemme. - Jeg vil i den sammenhæng henvise til Skats vejledning H.A.5.1.1.2 Bedst mulige anvendelse og udnyttelse i økonomisk henseende - info.skat.dk
"Det er derfor ved anvendelse af det overordnede princip for grundværdiansættelse nødvendigt at tage hensyn til de muligheder, der er for at anvende og udnytte grunden. Vurderingen af, hvad en grund kan anvendes og udnyttes til, sker på baggrund af de forskrifter, der er udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, som gælder for grunden. Udtrykket "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" skal forstås bredt. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres."

Mvh Troels
Nuværende placering sf hus på grundes har jo også noget og sige om den kan udstykkes til 2 grunde, lyder ikke til de har kigget på det heller? For hvis huset er placeret midt på grunden, er det ikke sikkert der kan opføres et nyt hus, og samtidig overholde regler..
Men nej lyder heller ikke til at vurderingstyrrelsen har styr på det - evt tag en snak med en boligadvokat.
Annonce
  Iht. kommuneplanen (2021-2033) gælder det, at mindstegrundstørrelsen i bebyggede sommerhusområder samt nyudstykninger i sommerhusområde er fastsat til 2.000 m². Pga. krav til mindstegrundstørrelse kan der fra denne ejendom ikke udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Denne udtalelse vedrører kun den lovgivning kommunen har adgang til. Det påhviler ansøgeren selv at indhente oplysninger om eventuelle privatretlige servitutter.
Der står i kommuneplanen, at den mindste grundstørrelse skal være 2000 m2. Det må betyde, at en grund skal være på 4000 m2, før der kan udstykkes en selvstændig grund. Ellers kan kravet om en selvstændig grund på 2000 m2, ikke opfyldes.
fase
FAbrin - det er også min forståelse - men det virker ikke til at være Vurderingsstyrelsens generelle betragtning ift. om Kommunalplaner kan begrænse bygningsreglementet. 
Mvh Troels
Vurderingsstyrelsen er tilsyneladende ikke bland de mest opfindsomme. Når man ser på de vurderinger, der er fortaget, kunne et almindelig menneske nok finde ud af at sammenligne de forrige vurderinger med de nye. Bare for at se forskellen. Det er selvfølgeligt for nemt at sammenligne to databaser.
fase
Det samme problem er jeg i princippet også løbet ind med den nye foreløbig vurdering, dog i byzone. Grund 2005 m2 hvoraf 600 m2 er landzone - resten 1405 m2 er byzone (oprindeligt 1336 m2 - et grundareal kan åbenbart blive større ved ny opmåling). Nå men vurderingsstyrelsen mener åbenbart at der er plads til at udstykke to grunde a 700 m2 i byzonearealet uden hensyntagen til der ligger et hus i vejen midt på grunden, og derudover også skal etableres adgangsvej hen over den ene grund.  Det er som at slå i en dyne når man har en konflikt med vurderingsstyrelsen. 
Fra Vurderingsstyrelsens egen hjemmeside: Når vi vurderer en grund med helårshus eller sommerhus, ser vi både på den faktiske og mulige anvendelse og udnyttelse af grunden. 
Vi ser både på den type byggeri, som faktisk er opført på grunden, og på det, som det er muligt at opføre på den ifølge plangrundlaget  
- Faktisk anvendelse: Hvilke bygninger ligger på grunden, og hvad bliver de brugt til? 
- Mulig anvendelse: Hvilke bygninger må der bygges på grunden, og hvad må de bruges til? Det vil sige: Hvilke typer byggeri er der mulighed for at bygge ifølge plangrundlaget?

Den mulige anvendelse kan have betydning for, hvor meget grunden kan udnyttes, så man fx må bygge flere m² restaurant end m² bolig. Hvis en grund har flere muligheder for anvendelse og udnyttelse, beregner vi en værdi for hver mulighed. Det gør vi med udgangspunkt i det, der står i plangrundlaget. Hvis der fx lovligt er bygget mere på en grund end det, der er muligt ifølge plangrundlaget, vurderer vi, om den faktiske udnyttelse giver en højere værdi af grunden end den udnyttelse, der er mulig ifølge plangrundlaget. Hvis det er tilfældet, vil den faktiske udnyttelse økonomisk set være den bedste. På den måde vurderer vi, hvilken kombination af anvendelse og udnyttelse der økonomisk set er den bedste. 

Mvh Troels
Der er yderligere 4 indlæg i tråden.
 Følg tråden
Vil du være med? Log ind for at svare.

Tilmeld dig og få fordele


Deltag i forummet, stil spørgsmål og svar andre

Favoritmarkér spændende indlæg

Færre reklamer, når du er logget ind
...og meget mere



Tilmeld dig gratis