1. Forum
  2. Bolig
  3. Lav-Hus

Inkonvertible obligationer !

Engang var der noget der hed inkonvertible obligationer, vist oftest brugt i forbindelse med landbrug.

Kan man opsige disse i forbindelse med en handel af et hus/landbrug eller hænger en ny køber også på disse monster lån. Renten er jo langt langt højere end den rente vi ser idag.

Hvis ja er det så nok at manden sølger til konen eller noget der ligner dette ?? Eller skal det være en reel handel til fremmede ??

Landbrug osv ejes jo ofte kun af den ene part, vel mest som beskyttelse ved dårlig økonomi og tvangs auktion osv.

Venligst Njord
MVH Njord
Engang var der noget der hed inkonvertible... Vis hele indlægget
20 svar
 Følg tråden
Der er 10 indlæg før dette.
Annonce
Annonce
Annonce
Ja eller flexlån...
Husk på at ejendomsmægleren er sælgers mand.
Han/ skal sælge huset/lejligheden osv bedst muligt.
Jo lavere Netto ydelse han kan skrue sammen jo flere potentielle købere kommer han i kontakt med.
Så reg lige selv på hvad du vil/kan sidde for inden du går på boligmarkedet.. Eller snak med banken, banken er ikke uvillige men nok mere på din side end ejendomsmægleren.

Banken skal helst have dig til at overleve økonomisk, ellers taber de jo penge på dig. Men de er også "tilfredse" hvis du lige kommer op og ånder en gang imellem... wink

Måske skal vi have den gruppe der hedder lav økonomi....

Venligst Njord smile
MVH Njord
citat:
Oprindeligt indsendt af Camillo:
Kontantlån er også stadig meget udbredt, især i forbindelse med handel.
Brutto/netto beregninger hos ejd.mæglerne er oftest på baggrund af kontantlån.

Mvh Lars


Hvor er det lige du ser at kontantlån er meget udbredte - eller at ejendomsmæglere bruger dem til brutto/netto?

Kontantlån bliver i dag frarådet af de fleste banksælgere (sælgere! Ikke rådgivere!) med bare lidt sund fornuft.
Da ejendomsmæglere SKAL oplyse flere alternative finansieringsforslag, er det da muligt at et kontantlån indgår, men jeg er nu rimelig sikker på at han vil fremhæve et flex, da det giver den laveste brutto/netto, herudover vil det næste forslag i rækken sansynligvis være 5-35.

Denne bruger er slettet og ikke længere aktiv.
citat:
Oprindeligt indsendt af njord:
...Tænk at for ca 2 år siden var en rente på 6% helt fin - ca 33% i fradragsværdi for renterne. Nu snakker vi en rente på 4% og stadig den samme fradrags værdi for renterne.
Helt vildt at politikerne ikke allerede har fjernet rentefradraget med henvisning til at rente byrden Netto ikke er højere end den var for et par år siden !!!


Nu laver man jo ikke finanspolitikken om hvert andet år, pga renteudsving! Om 5 år når renten igen er over de 6% så skulle de ændre rentefradraget igen??? Nej vel?

Desuden har folk der har optaget et lån med 33%fradrag kalkuleret med dette, man kan derfor ikke bare uden konsekvenser fjerne dette og argumentere med at "for 3 år siden var renten højere så nu kan vi fjerne fradraget uden i kan mærke det..."
Denne bruger er slettet og ikke længere aktiv.
Ja man ændrer finans politikken fra tid til anden.. Og rente fradraget er reduceret voldsomt de senere år. At renten er lavere gør at vi trods dette fortsat kan betale de priser for huse vi gør..

Og principielt vil denne fjernelse af fradraget nemt kunne laves. Det er bare et spørgsmål om lidt politik..

Grundskylden i Vejle var sidste år 1,2 % nu er den 2,4 % et let lille indgreb der koster husejerne voldsomt... og lader lejere gå fri.. Alle fik en mindre skatte lettelse på personskatten.. både lejere og ejere.

På samme måde kan man lave en fjernelse af rente fradraget og det er "billigst" at gøre når renten er i bund. det vil berøre færest mulige folk. Det er kun meget få der ikke vil kunne klare dette da der jo er sket et rente fald der kan financiere tabet af rentefradraget for alle der har købt for mere end et år siden... Den lille gruppe der ligger her imellem kan så få fingrene i maskinen men det vil sikkert give en skatte lettelse der kan hjælpe. Altså kommer vi tættere på bruttoskatten og et på mange måder mere gennemsigtigt skattesystem.

Venligst Njord
MVH Njord
Det kan godt være der ikke er så mange der benytter sig at kontantlån (private, der er en del selskaber der gør, kva skattelovgivningen), men hvis du bestiller en tilfældig salgopstilling, vil jeg gætte på at brutto/netto er beregnet med udgangspunkt i kontantlån. Nogle har så også en brutto/netto på baggrund af flex

Mvh Lars
Annonce
Vedr. det ovenstående er der et par ting der skal uddybes:

Der ydes fortsat mange inkonverterbare lån i Danmark. Alle rentetilpasningslån (flexlån) er baseret på inkonverterbare obligationer og er dermed inkonverterbare. Den korte løbetid på rentetilpasningsobligationer medfører dog at obligationskursen altid er tæt på 100, hvorfor inkonverterbarheden ikke betyder så meget for låntager.

Samtidig ydes der ligeledes mange kontantlån, da alle rentetilpasningslån er kontantlån som følge af nogle skattetekniske årsager jeg ikke kan udrede.

Og det hedder konverterbare eller inkonverterbare - konvertible obligationer er erhvervsobligationer der kan omveksles til aktier i den pågældende virksomhed.

Mvh

Lars
Ja, ikke for at stikke hånden ind i en hvepserede, men vælger man indkonvertible har man selv besluttet sig for konsekvensen - Njord.

Det er noget helt andet med kontantlån, for der blev folk der i tiltro til at kunne gøre præcist som obligationslån fastlåst, og så lavede man reglerne om kursfradrag, men kun fordi de ikke kunne vide at man lavede reglerne om.

Så du kan ikke sammenligne disse lånetyper.

Men efter min mening: vil du spekulere i din ejendom så tag flexlån, men løb så også risikoen.

Vil du låse renten til en historisk lav rente så lån op så meget du kan (vent til 4%, hvis den kommer) og hyg dig med at at konvertere når den når min 7% - måske 6% afhængig af hvor ærgerrig du er.

Jeg er mht. bolig ret forsigtig, så jeg har ikke taget flexlån, og jeg ved jeg gjorde forkert for 4-5 år siden, hvor jeg skulle have flexet, og det har kostet, men jeg har til gengæld ikke skulle være nervøs, for mine lå fast i 6% og måske snart i 4% og det har jeg og min økonomi det fint med, men ingen tvivl, da vi nåede 6% forstod jeg ikke nogen der ville nå mere, for om jeg sparede 1-2 % var ikke afgørende, for jeg har prøvet med 18% i renteniveau og det godtnok med højt skattefradrag - 60% ctr. vores nuværende på 32%, men så er man alligevel afvænnet, og tro mig, renten vil stige igen, for ser man historisk på såvel rente som høj- og lavkonjunktur, så kører den i en 7-årsinterval. Hver anden gang kører den højt og hver anden gang kører den i lav - dvs. hvert 7. år når du høj-konjunktur - dratter ned, men ikke så meget, kører op efter 7 år til halv styrke og dykker så kraftigt .... drøner op til en ny cyklus på højden osv.

Renten følger nogenlunde samme bevægelse - jeg tror vi er påvirket af månen, eller er det bølgerne i vandet? - Men renten forbliver ikke nede, det vil jeg vædde med alle der har lyst og inden for 7 år er den oppe igen.

Har nogen lyst, så er jeg parat, og dem der ikke har, bør vel ikke vælge et 5-årigt flex, for så tror de ikke på det.

Mvh. JørgenE

Mvh. JørgenE
Jeg holder meget med Jørgen og gambler heller ikke selv..

Tidligere havde jeg et 9% 30 års lån ca 12 år siden. Dette konverterede jeg så til et 7% 20 års lån efter nogle år og havde ca samme netto...

Siden solgte jeg dette hus og byggede nyt, indflytning januar 2002. Her startede jeg med 7% 30 år i lån, for at holde kursen meget tæt på 100 da jeg ikke ville beholde dette lån men konvertere ned i rente og løbetid.. Derfor kom jeg i starten af 2003 over i 5% 20 år og det til en afregnet kurs på 100,00 !! Altså uden kurstab. Jeg troede ikke at vi ville komme længere ned. Men holder nu øje med 4% 20 år... For nok koster det noget at konvertere men ved at holde kursen tæt på 100, eller helst over. Så undgåes kurstabet. Kurstabet er jo penge ud ad vinduet hvis man ønsker at konvertere senere, men betyder mindre hvis man vil holde lånet til udløb.

Mit råd er desuden at checke hvad forskellen mellem 20 og 30 årige lån er og om man har råd til det. Hvis det ser fornuftigt ud er besparelsen enorm.... og 10 år i den sidste ende er guld værd. Og hvis man så i mellem tiden vil sælge eller bygge om eller !! Så har du en langt større friværdi. Det er jo kolde kontanter direkte i lommen, eller frihed til at kunne lave et nyt køkken eller..

Venligst Njord smile
MVH Njord
Med hensyn til 20 eller 30-årige lån, skal man også tage højde for, om man ønsker at konvertere op igen, når renten stiger. (for at skære restgæld væk) - Husk da obligationslån.
Er dette tilfældet, vil 30-årige lån være at foretrække, da kursfølsomheden er noget større på disse.
Men det er forbavsende så "lidt" forskel der er i ydelse på 20 og 30 årige lån. Har man råd, vil jeg som Njord sige 20 år(har selv 20 år). Man får rimelig hurtig friværdi, hvis der pludselig er store reparationer der skal lånes til.
Men som sagt er det en smagssag.
Flexlån har de sidste mange år været en del billigere end alm. obligationslån, så dem har tog chancen fra starten har tjent styrtende. Men igen. Det er stadig usikkert, og ønsker man sikkerhed, så koster det lidt procenter.
Med hensyn til 4% 30 år, så er denne serie åbnet, men jeg vil klart anbefale at tage 5'eren stadig, da man vil få enorme kurstab på 4% (står ca i kurs 93). Har man besluttet sig for løbetiden, så tag den % der ligger tættest kurs 100. Er kursen over 100 skal man være opmærksom på, at ved alm. obligationslån, kan dette ikke lade sig gøre, med mindre man har fået en lånetilbud i hus inden den hoppede over 100. Et lånetilbud gælder i 6 måneder.

Mvh Lars
Man kan optage et almindeligt obligationslån hvis man har et tilbud før kursen er over 100. Man kan så optage lånet indtil kursen er oppe på 101. Og et tilbud gælder normalt 6 måneder. Om man så skal tage nøjagtigt det låne beløb der er skitseret i tilbudet eller man kan låne mindre ved jeg ikke.
Et lånetilbud skitseres normalt på det beløb man vil konvertere + omkostninger og kurstab. Altså mere end man har i gammel restgæld. Har man fx fået et tilbud mens kursen er 94 på kr 1.000.000 + omkostninger FX 20.000 + kurstab 6% af 1.000.000 vil man have fået et tilbud på (1.000.000 + 20.000 + 60.000 ) på 1.080.000 men skal "kun" bruge 1.020.000 hvis kursen er kommet op i 100.
Man vil altså stå med 60.000 i hånden og en højere restgæld der er 60.000 højere end nødvendigt. Sålænge kursen er 100 eller under kan man jo få et nyt tilbud og bruge dette men er kursen over 100 ved jeg ikke om man kan låne mindre end det tilbudte..

OK de fleste af os kan godt finde et hul eller projekt der lige kan realiseres.. Så problemet er ikke stort.

Venligst Njord wink
MVH Njord
 Følg tråden
Vil du være med? Log ind for at svare.

Relaterede emner

Tilmeld dig og få fordele


Deltag i forummet, stil spørgsmål og svar andre

Favoritmarkér spændende indlæg

Færre reklamer, når du er logget ind
...og meget mere



Tilmeld dig gratis