1. Forum
  2. Bolig
  3. Lav-Hus

Angst omkring huskøb - har vi fat i noget godt her eller?

Hej venner :)          

Min kone og jeg har længe på jagt efter hus, og det har været med rigtig meget "back and forth". Når vi endelig lige troede at vi havde fundet noget...så kom der "noget i vejen". Har ikke kunne finde ud af om det var en eller anden form for angst for at committe sig til et køb, eller om det har været legit nok.          

Vi har nu kig på dette hus: https://www.boligsiden.dk/adresse/stubtoften-1-3660-stenloese-02400884___1_______          Huset kan mange af de ting vi leder efter ift plantegning og "stand". Stand kommer i citationstegn, da angsten for at købe katten i sækken igen kommer på banen. Vi har kigget på et meget lignende hus der var pænt udvendigt og indvendigt, men det viste sig så, lige før vi var ved at købe, at vi kom i snak med folk fra egnen, da sagde at huset blot var et sminket lig, og at det kun var "house flip" for at skabe profit. Jeg har ikke kompetencerne til at kunne afgøre hvordan huset ser ud under pudset - er der mon igen revner og skader som blot er dækket til, som ved det forrige hus!? Vi får en køberrådgiver og byggesagkyndig med på købet, så forhåbentlig er vi nogenlunde dækket ind der.          

Jeg henvender mig herinde, i håb om at kunne få lidt viden fra jer. Hvad tænker i om huset? Er der noget vi overser? Tilstandsrapporten ser ret pæn ud, og elrapporten er vist heller ikke så slem?          
Mine egne anker til boligen er, at der fyres med gas, og jeg ved ikke hvordan det fremtidige marked ser ud, så det kan være at vi bliver tvunget til skulle installere en varmepumpe, hvilket er dyrt for os :) Hækken er meget lav, så vi ville føle os blottet i et stykke tid til at den er vokset op, men det har vi valgt at acceptere.Vi kommer lidt til at mangle et sted at kunne indrette et lille kontor, så vi pønser lidt på forskellige konstellationer ifh tindretning og etablering af et værelse måske i enden af stuen eller i bryggers.          

Vi ville sætte enormt stor pris på indspark fra jer alle. Vi er vilde med huset og indgår snart i forhandling (hvor vi håber at kunne købe for 4,4m), men jeg må love for at jeg er bekymret for at købe noget der ikke er pengene værd (ved godt at man siger at det er det værd som nogen vil betale, men i ved... noget der er et sminket lig :)  

Mvh   
 

Hej venner :)           Min kone og jeg har længe... Vis hele indlægget
21 svar
 Følg tråden
Der er 10 indlæg før dette.
Annonce
Annonce
Annonce
HrT skrev den 15-08-2025 07:56:13

nissefaren skrev den 15-08-2025 07:28:39

Superdiy skrev den 14-08-2025 18:37:24

Uden at kende prisniveauet i Ganløse er det voldsomt med en prisstigning på knap 3 mio for at skifte taget og lave lidt kosmetisk opdatering med relativt billige materialer.

Varmesystemet med varmluftkanaler i gulvet er håbløst, og udskiftning til noget andet forholdsvist omfattende.

 Jeg ved ikke så meget om varmluftkanaler i gulvet - hvad gør det håbløst?

Mægler nævnte, at det ville koste 200000 at lave varmepumpe og gulvvarme, og at "det ville jo så øge boligens værdi med 300000". Det er godt nok svært at navigere i det her som førstegangskøber, når vi ikke ved særlig meget om noget, og alt hvad folk siger gør indtryk.

 Det er immervæk en gang øregas fra ejendomsmægleren. Som i: stol ikke i noget som helst ikke-skriftligt kommuniké fra den mand. (Gulvvarme kræver nye gulve i hele hytten, herunder isolering med mulig opgravning. Hvis dét og en god luft vand varmepumpe kan klares for 200.000 kr, så må du lige få et visitkort til håndværkerne til mig. Dét tilbud tog jeg 8 dage i ugen 😂).


Vi købte et hus, hvor sælgers GDS kort burde inddrages. Det er dyrt og trælst at lave andres fejl om. Eks er det noget enklere at lave gulvet korrekt første gang, end at fikse et knirkende, enkelte steder gyngende gulv med gulvvarme under. Andet eks er at det er enklere at sætte fliserne korrekt op, end det er at pille dem ned og gøre det hele en gang til.

Ift dit hus virker det bekymrende at de ikke har pillet asbesttaget ned. Det var enklere før, og pænt besværligt nu. Igen. Det indikerer en hoppen over hvor gærdet er ikke eksisterende 

 Jeg tror at de 200000 er noget der kommer fra energi rapporten, hvor en eller anden fagmand har givet det foreslag. Mægleren udtalte sig om det, ved at sige at det var en attraktiv forbedring der ville mere end 1:1 værdien.


​Mægler siger at asbesttaget er fjernet, men ved ikke ​yderligere om der er saneret deroppe på loftet. Må man antage? ​En anden i tråden påpeger at der ikke er isoleret deroppe? Det virker da helt skørt? Det må vi få undersøgt.. men ak...ja...helt enige med dine betragtninger. Sidder og prøver st regne på ​hvad huset reelt skal koste. Min køberrådgiver siger end til videre at huset fremstår flot men lidt dyrt. Det bekymrer mig at der "uoverensstemmelser" mellem hvad han melder ud, og så den gennemgribende konsensus her i tråd og blandt andre jeg har spurgt til råds, om at det er billige dårlige løsninger. ​Det ville jeg da forvente at min ​rådgiver også fangede når han nu havde været ude at se på det? ​Han siger, måske forventeligt nok, ​at man skal tage det folk siger på nettet med et gran salt "de har kun set billederne". Men hvorfor er folk så så enige?! Det er fandme en jungle det her.... Men mange tak ​for dit bidrag!! 🙂
nissefaren skrev den 15-08-2025 07:28:39

Superdiy skrev den 14-08-2025 18:37:24

Uden at kende prisniveauet i Ganløse er det voldsomt med en prisstigning på knap 3 mio for at skifte taget og lave lidt kosmetisk opdatering med relativt billige materialer.

Varmesystemet med varmluftkanaler i gulvet er håbløst, og udskiftning til noget andet forholdsvist omfattende.

 Jeg ved ikke så meget om varmluftkanaler i gulvet - hvad gør det håbløst?

Mægler nævnte, at det ville koste 200000 at lave varmepumpe og gulvvarme, og at "det ville jo så øge boligens værdi med 300000". Det er godt nok svært at navigere i det her som førstegangskøber, når vi ikke ved særlig meget om noget, og alt hvad folk siger gør indtryk.

 Når det er førstegangskøb så få en byggesagkyndig ved siden af jer.

Hvad er det for en krejler mægler?
Luft/vandvarmepumpe koster omkring 150.000-180.000.
Og siden det lyder så billigt, så lyder det som om der bare skal installeres gulvvarme på eksist krybekælder. (det går slet ikke) krybekælderen skal konverteres til et terrændæk omkring 150.000-200.000 kr.

Når man kigger på de samlet billeder, energimærket og eksist. Tegningsmateriale. Så vil jeg være enig med de andre om et sminket lag, hvor det kun er overflade der er berørte og hvor de billigste og dårligste valg til energioptimering er valgt.

1) hvordan kan mægler forslå at ændre varmeanlægget og fortælle at det vil øge det med 100.000 yderligere når det i forvejen er sat så meget op.

2) hvorfor har de ikke sat en loftlem i? Det er sælger der oplyser at der er 400 mm, men er der det? Der jo ikke adgang (bekymrende)

3) der er valgt en indvendig efterisolering af væggene på en 200 mm gasbetonvæg. 75 mm . Efterisolering på denne måde fraråder jeg fuldstændig på den vægtype, da fugttransporten i en gadbeton er meget høj. Herudover fortæller tykkelsen mig at den indvendig efterisolering ikke følger forskrifterne ift. opbygningen. (stor mulighed for kondens/fugt dannelse med større mulighed for skimmelvækst.

4) valgene ovenover giver så yderligere bekymringer:
Er ståltaget lagt direkte på eksist. aspesttag? (Frarådes)
Er dampspærren lavet korrekt i loftkonstruktionen?
Med venlig hilsen
HjordrupHansen

Byggerådgiver/byggesagkyndig
Projekterings-, IKT og procesleder.
@ Nissefaren: De filer du har uploadede, Tilstands- El- og energirapport er ikke fra Stubtoften 1,  men fra Stenlillevej 35?

Jo flere indlæg man læser desto mere koldt løber det ned ad ryggen på en.
Som tidligere skrevet, skynd dig at løbe væk, skrigende eller ikke, uden betydning ​

OBS. Mit skriv ovenfor er hvor Jeg har set i den rigtige energirapport. Mangler dog tilstandsrapporten. De uploadet er forkerte

Huset er med krybekælder med oprindelig isolering fra opførelse. (Eksisterende tegninger/energimærke)
Som jeg skriver længere oppe er det sælger der oplyser at der er 400 mm, indikere manglende adgang til loftrum:  (energimærke) så hvor ved mægler fra at der er adgang?

Der står ikke om eksist. Tag er bibeholdt under ståltaget, der står heller ikke det er fjernet.

Er der mulighed for den rigtige tilstandsrapport?
Der muligvis kan belyse at der er adgang eller ej. Og hvilke undertag der er .m.m.

Udover mit andet skriv. Hvilken slags køberådgiver har du på? Advokat, beskikket byggesagkyndig, byggesagkyndig/byggerådgiver, håndværker eller andet?
Med venlig hilsen
HjordrupHansen

Byggerådgiver/byggesagkyndig
Projekterings-, IKT og procesleder.
Har lige selv hentet rapporten ned og der er ikke anledning til at tro, at eksist. Tag ikke er fjernet, men det kan være det ikke er beskrevet. Der er adgang til loftlem, men forstår ikke at energikonsulent har målt det selv.

Ejendom - Rapport - Tilstandsrapport af d. 22.05.2025.pdf
Med venlig hilsen
HjordrupHansen

Byggerådgiver/byggesagkyndig
Projekterings-, IKT og procesleder.
Annonce
Bygningskonstruktør skrev den 15-08-2025 10:52:06

Har lige selv hentet rapporten ned og der er ikke anledning til at tro, at eksist. Tag ikke er fjernet, men det kan være det ikke er beskrevet. Der er adgang til loftlem, men forstår ikke at energikonsulent har målt det selv.

 Hej igen og tak for dine beskeder. Jeg må prøve at få det afklaret. Nogle i tråden spurgte efter hvorfor der blevet foreslået at der skulle isoleres på loftet. Er det ikke isoleret eller? Ville jeg have troet...

Bygningskonstruktør skrev den 15-08-2025 09:34:33

OBS. Mit skriv ovenfor er hvor Jeg har set i den rigtige energirapport. Mangler dog tilstandsrapporten. De uploadet er forkerte

Huset er med krybekælder med oprindelig isolering fra opførelse. (Eksisterende tegninger/energimærke)
Som jeg skriver længere oppe er det sælger der oplyser at der er 400 mm, indikere manglende adgang til loftrum:  (energimærke) så hvor ved mægler fra at der er adgang?

Der står ikke om eksist. Tag er bibeholdt under ståltaget, der står heller ikke det er fjernet.

Er der mulighed for den rigtige tilstandsrapport?
Der muligvis kan belyse at der er adgang eller ej. Og hvilke undertag der er .m.m.

Udover mit andet skriv. Hvilken slags køberådgiver har du på? Advokat, beskikket byggesagkyndig, byggesagkyndig/byggerådgiver, håndværker eller andet?

 Der er mange spørgsmål her som er fornuftige, men det er noget jeg se om jeg kan få afklaret. Vi har købersmægler som på ingen måde har rejst nogle af disse flag du påpeger, hvilket bekymrer mig må jeg sige.

GSH skrev den 15-08-2025 09:09:49

@ Nissefaren: De filer du har uploadede, Tilstands- El- og energirapport er ikke fra Stubtoften 1,  men fra Stenlillevej 35?

Jo flere indlæg man læser desto mere koldt løber det ned ad ryggen på en.
Som tidligere skrevet, skynd dig at løbe væk, skrigende eller ikke, uden betydning 

 Hvis man får en byggesagkyndig ud....hvad skal der kigges efter, og hvad skal der konstateres for at huset er pengene værd? Vi kan rigtig godt lide huset, men har fået virkelig ondt i maven over at læse alle disse kommentarer. Det er svært at finde et lignende hus "i sådan en stand" (som det måske så ikke er alligevel!?) i dette område til vores budget, så det er virkelig ærgerligt at det bliver pillet fra hinanden, og så på den anden side er jeg taknemmelig for vi har på ingen måde råd til at købe katten i sækken.

Bygningskonstruktør skrev den 15-08-2025 08:11:01

nissefaren skrev den 15-08-2025 07:28:39

Superdiy skrev den 14-08-2025 18:37:24

Uden at kende prisniveauet i Ganløse er det voldsomt med en prisstigning på knap 3 mio for at skifte taget og lave lidt kosmetisk opdatering med relativt billige materialer.

Varmesystemet med varmluftkanaler i gulvet er håbløst, og udskiftning til noget andet forholdsvist omfattende.

 Jeg ved ikke så meget om varmluftkanaler i gulvet - hvad gør det håbløst?

Mægler nævnte, at det ville koste 200000 at lave varmepumpe og gulvvarme, og at "det ville jo så øge boligens værdi med 300000". Det er godt nok svært at navigere i det her som førstegangskøber, når vi ikke ved særlig meget om noget, og alt hvad folk siger gør indtryk.

 Når det er førstegangskøb så få en byggesagkyndig ved siden af jer.

Hvad er det for en krejler mægler?
Luft/vandvarmepumpe koster omkring 150.000-180.000.
Og siden det lyder så billigt, så lyder det som om der bare skal installeres gulvvarme på eksist krybekælder. (det går slet ikke) krybekælderen skal konverteres til et terrændæk omkring 150.000-200.000 kr.

Når man kigger på de samlet billeder, energimærket og eksist. Tegningsmateriale. Så vil jeg være enig med de andre om et sminket lag, hvor det kun er overflade der er berørte og hvor de billigste og dårligste valg til energioptimering er valgt.

1) hvordan kan mægler forslå at ændre varmeanlægget og fortælle at det vil øge det med 100.000 yderligere når det i forvejen er sat så meget op.

2) hvorfor har de ikke sat en loftlem i? Det er sælger der oplyser at der er 400 mm, men er der det? Der jo ikke adgang (bekymrende)

3) der er valgt en indvendig efterisolering af væggene på en 200 mm gasbetonvæg. 75 mm . Efterisolering på denne måde fraråder jeg fuldstændig på den vægtype, da fugttransporten i en gadbeton er meget høj. Herudover fortæller tykkelsen mig at den indvendig efterisolering ikke følger forskrifterne ift. opbygningen. (stor mulighed for kondens/fugt dannelse med større mulighed for skimmelvækst.

4) valgene ovenover giver så yderligere bekymringer:
Er ståltaget lagt direkte på eksist. aspesttag? (Frarådes)
Er dampspærren lavet korrekt i loftkonstruktionen?

 Jamen jeg har generelt ikke nogen tillid til mæglere, så tog det også med et gran salt... men ja, du har ret!
Du nævner noget med loftslem. Jeg kan se at der i tilstandsrapporten at der er adgang til loftsrum, så er i tvivl om hvad du mener her?
Jeg bliver da snart helt grøn i hovedet af alle disse ting...

Jeg har prøvet at få chatgpt til at hjælpe mig med at forstå udgifterne forbundet med den istandsættelse der er lavet (se vedhæftning). Er det en korrekt vurdering den har lavet, og tænker i at det legitimere husets prissætning eller at det stadig er et sminket lig?


stubtoften 1 istandsættelse.pdf
Der er yderligere 1 indlæg i tråden.
 Følg tråden
Vil du være med? Log ind for at svare.

Relaterede emner

Tilmeld dig og få fordele


Deltag i forummet, stil spørgsmål og svar andre

Favoritmarkér spændende indlæg

Færre reklamer, når du er logget ind
...og meget mere



Tilmeld dig gratis