Gulvvarme skrev den 08-09-2020 08:48:16
Hej LDS,
Vi er ved at købe hus, og der er en garage der står anført som carport, vi har bedt sælger om at få det bragt i orden i BBR hvilket de har afslået.
Jeg leder lidt efter hvad det realistiske worst case er, absolut worst case er at vi kan blive bedt om at jævne det hele, hvilket ville være lidt en katastrofe.
Du skal bede sælger bringe det i orden inden overtagelse.
En sand historie om nogle af mine anonymiserede bekendte i en tilsvarende situation.
Person A ejede hus på Paradisæblevej 13 på en kotelet grund. Huset havde garage og udhuse i skellet mod Paradisvej 15. Samtidig havde beboeren i Paradisæblevej 11 sin garage/udhuse i skellet mod Paradisæblevej 13.
Person A byggede i år 2000 et brændeskur/værksted i skel op af naboens garage mod Paradisæblevej 11 dvs person A brugte naboens eksisterende garage som bagvæg.. Byggeriet blev aldrig opført i BBR sandsynligvis fordi A ikke var opmærksom på at anmelde det eller anså det for værende under bagatelgrænsen.
Person A sælger 5 år efter sit hus til person B. I forbindelse med hussalget er der ingen der er opmærksom på at BBR ikke er i overensstemmelse med sandheden.
I år 2020 dvs 20 år efter opførsel af brændeskuret kommer person B i forbindelse med kommunen og det opdages at brændeskuret ikke er opdateret BBR. Kommunen kræver BBR opdateret og det opdages at brændeskuret er ulovligt opført idet max bygge linje i skel er overskredet. Paradisæblevej 13 har byggeri i skel både mod nummer 15 og nummer 11 og dette overskrider total max længde.
Beboer B anfører at i virkeligheden er der ingen praktiske ændringer i bebyggelses linjen. Brændeskuret er jo opført i samme byggelinje som naboens i nummer 11¨s garage og har stået der i 20 år. Beboer B indhenter underskrifter fra naboen i både Paradisæblevej 11 & 15. Ingen af naboerne har noget at indvende mod bygningen og der er ingen klager.
Kommunen fastholder sin afgørelse og efter lang sagsbehandling ender det med at beboer B må nedrive sit brændeskur der har stået op af naboens mur i 20 år uden problemer eller gener.
Der har som sagt ikke været nogle klager og hverken person A, B eller andre har handlet i ond tro ved at bygge og anvende et brændeskur mod reglerne men enden på sagen bliver altså at person B må nedrive sit 20 år gamle brændeskur opført af den tidligere ejer.
Økonomisk er der ikke noget at komme med mellem parterne, Dels er den økonomiske værdi på et 20 års gammelt brændeskur langt under prisen for sager/advokater, dels er alle forsikringer og ansvar udløbet.
***
For at sikre dig bedst muligt ville jeg som huskøber stille følgende betingelser:
A) Nuværende ejer arrangerer at indberette de aktuelle forhold til BBR senest i forbindelse med handel.
B) Nuværende ejer indestår for lovligheden af bygningen (garagen). Indtil BBR/papirarbejdet er kommet tilbage anmærkningsfrit fra kommunen tilbageholdes et passende beløb fx 25.000 kr eller hvilken værdi denne garage må anses for at have.
B) er vigtig at have med i betingelser. Det er ikke nok at A indberetter ændringer til BBR hvis det efter overtagelse og 6 mdrs sagsbehandling viser sig at garagen ikke kan godkendes. Det kan der godt være at du har en sag mod sælger men den er ikke meget værd da sælger og sælgers mægler i praksis er ligeglad når du har købt og betalt.
Kun ved at stille et tydeligt krav til den nuværende ejer før købet kan du sikre dig at du ikke pludselig står med "aben" ved evt efterfølgende problemer.
I forhold til et hussalg og forhandlingerne om dette generelt er dette kun et lille krav mod sælger og hvis han afviser at opfylde dette krav må det anses at ejer har vidende om at garagen af den ene eller anden grund ikke kan godkendes. En sælger med "rent mel i posen" vil ikke lade et så lille krav være til hinder for at lave en hushandel.
Ejendomsmægler er sikkert en flink mand/dame men er per definition sælgers mand og kan kun varetage sælgers interesse. Du kan derfor i den forbindelse ikke stole på at ejendomsmægleren på nogen måde vil hjælpe dig med denne sag. (Nogle ville måske argumentere at du generelt aldrig kan stole på ejendomsmæglere/advokater men det er en anden sag)