1. Forum
  2. Bolig
  3. Lav-Hus

Renovering af 60'er parcelhus

Hej med jer.

Det er mit første indlæg herinde, har boet i nyere lejelejlighed i længere tid, hvor jeg
ikke skulle gøre noget selv

Nu har mig og min kone barn nummer to på vej, og i den anledning er jeg blevet bidt af ideen om
huskøb. Problemet er, at vi bor på starten af Amager, og vil ikke for langt væk fra kvarteret.
Alligevel skal vi helt ned til Tårnby for at kunne finde noget der passer til vores økonomi.

Min idé er, at købe et 60'er typehus, der trænger til kærlig hånd og renovere det.
I starten ville jeg kun lave "små" ting - nyt loft, rive et par vægge, male og lægge nyt gulv.

Senere hen ad vejen ville jeg så lave nyt køkken og renovere badeværelse, samt få installeret gasfyr - eller
en anden varmekilde. Endvidere ville jeg lave en små tilbygning på 30 m2.

Jeg har rimelig mange kontakter indenfor byggebranchen, og kan relativt nemt skaffe arbejdskraft - selvom jeg ville selv stå for langt den største del af arbejdet (det kan jeg sagtens klare). Endvidere kan jeg
få materiale til gode priser gennem familiemedlem (entreprenør).​

Mit problem er, at da dette ville være mit første huskøb, mangler jeg erfaring fra ​​​​​​​​​boligmarkedet - selvom jeg har den konstruktionsmæssige viden.
Huset er på 110 kvm og sat til 2.695.000 kr - dog ville jeg prøve at få det ned til ihf 2,4 millioner.
Jeg ville bo i huset i ~3 år, mens jeg ombyggede, hvorefter huset skulle gerne sælges. ​

Spørgsmålet er så - kan sådan en forretning betale sig? ​​
Er disse 60'er typehuse besværets værd? Hvis man nu siger, at huset renoveres til en X pris, og
man bygger til, hvor man ender på 140 m2, burde huset kunne sælges (med udgangspunkt i dagens kvm-pris) til ca. 3.400.000 +

Men er der (nu kan man ikke spå om fremtiden) marked for sådan et hus?​​​

På forhånd tak!

- (hus)jagteren​

8 svar
 Følg tråden
Annonce
Annonce
Annonce
Hej Jagteren!

Som udgangspunkt er min holdning, at man aldrig skal ombygge / totalrenovere et hus for at sælge det. Hvis man skal ombygge et hus, så skal det være for selv at bo i det.

For det første, vil du lægge tre års fritid i huset, det er hårdt for familielivet, og en del ægteskaber går i stykker på det; med to små børn, er det så det værd for Jer?

For det andet vil du nemt bruge 1 mio. på ombygningen, og så får du faktisk kun det ud af det, at du har sparet sammen, dvs. du får materialerne igen, men kunne lige så godt have sparet sammen i den tid, du brugte på om- og tilbygningen. Der er også det, at jo mere moderne, du laver køkken og bad, jo hurtigere bliver det umoderne.... Og skal du bygge køkkenet om, så er mit råd, at det skal være mere praktisk, end det gamle køkken. Indretningen, altså placering af de hårde hvidevarer og vasken, tænker alt for mange alt for lidt over. Hvis man kan lide at lave mad, så er køkkenbordets højde og tingenes placering i forhold til hinanden vigtigere end hvordan køkkenlågerne ser ud (måske er jeg noget ualmindelig på det her punkt?!?).

Huse, der er renoveret og tilbygget med salg for øje, har ofte ikke de løsninger, som køberne ville have valgt, og derfor tror jeg, at det tit er svært at få alle pengene hjem igen, med mindre huspriserne generelt er stærkt stigende. Spørgsmålet er, om de vil blive stærkt stigende foreløbig, da der jo er problemerne med Grækenland, og EU ikke løser dette problem effektivt, men kun udskyder det uendeligt.

Mit råd er, I skal finde et hus, som I gerne vil bo i længe, og så bygge det om som I gerne vil have det. Måske skal I tænke mindre på, hvor det ligger, end på hvad det er for et hus, og hvordan området er, hvor det ligger.

Meget enig i ovenstående.

I det øjeblik, du har købt byggematerialer og brugt det i dit hus, mister de halvdelen af værdien. Dvs. smider du materialer i for 1 mio., så får du kun ½ mio. tilbage ved salg. Smag er forskellig, så køber vil sikkert ændre nogle af de ting, du har lavet, og derfor vil de ikke betale for dine ændringer.

Skal det gøres ordenligt, så er det ikke noget man bare lige gør på et par weekender. Det er muligt at du kan få nogen til at hjælpe dig det første halve år. Men derefter? Forvent ikke at venner og familie stiller op år efter år.

Hvis du køber ejendommen alene for at sætte den i stand og sælge den, og du ikke reelt bebor den, så husk også at du bliver beskattet af en eventuel fortjeneste.

Og endelig så er der også omkostninger til finansiering. Det er ikke gratis at optage lån. Det er ikke gratis at flytte. Det er ikke gratis at sælge. Dette koster hurtigt over 100.000 kr.

Og ja, så vidner dit udsagn om at du ikke kan overskue at skulle flytte hele 800 meter fra starten af Amager til Tårnby nok også om, at du ikke helt er færdig med overvejelsen om, hvorfor du ønsker at købe et hus.

Hej igen. 

Tusind tak for jeres svar. Virkelig gode overvejelser i stiller frem.
 

Vores største problem er, at nu da vi snart har to børn, må vi flytte i noget større.
Så rent faktisk ville det være billigere for os, at sidde i sådan et hus, end at flytte i større 
lejebolig (tre værelses). 

Sagen er, at om ca. tre års tid, skal vi flytte til udlandet i rimelig lang tid - derfor må vi sælge huset.
(evt. udleje det).

Angående køkken og bad, ville jeg vælge klassiske og praktiske løsninger - og ikke bruge for mange penge
på disse ting. Nemlig fordi, at der er høj sandsynlighed for at køber kunne sagtens komme til med at 
rive det hele væk.

Lofter ville blive udskiftet til hvidmalet gips, gulve til pæne lyse gulve (for at få lidt mere 
lys i huset) osv. 

Mit budget er omkring 300-500 tusind for renoveringen - og den må gerne gøres over længere periode.
Allerede har jeg fået prisoverslag på sokkel (den eneste del jeg ikke gider stå for selv) på 55.000 kr. incl. moms.
Lofter ville nok koste omkring 10-15 tus i materiale, gulve har jeg fået pris på til 22.500. 
Køkken ville nok være rimelig billigt IKEA køkken - samme med badeværelse.

Sådan ser budget ca. ud:

Køkken: 40.000
Bad: 40.000 (nye fliser, badekar, håndvask, toilet)
Lofter: 15.000
Gulve: 22.500
Maling mm: 5.000

Sokkel: 55.000
Øvrige materialer: 100.000

Samlet: 277.500 kr + 25% i udforsete udgifter: 346.000 kr

Hvis man så tilføjer så gasfyr, så lander vi på omkring 400.000 kr.

Købspris + udgifter i forbindelse med køb = 2.400.000 + 100.000 = 2.500.000 kr
Materialepris: 400.000

I alt: 2.900.000 kr. 

X-factoren er så hvad der sker med huspriser over de næste tre år. Hvis det hele går ad helvede til, 
så bliver man jo nød til, at revidere sin plan om at flytte.


Meeeen, i bund og grund er hensigten med huskøbet ikke at tjene mange penge på det - jeg skal 
jo bo et eller andet sted - et hus ville være perfekt.

Jeg vil bare ikke tabe penge på mit eventyr

P.s. som i måske kan se, er mit plan stadig under arbejde, så i må gerne bære over med mig


 

Prøv at vende dit spørgsmål på hovedet.

Ville du (eller andre) købe et hus med den beliggenhed til 3,5 mil? selvom det er nyistandsat ?

Et badeværelse mister dets "nyhed" efter 2-3 år og med køkkener går det endnu hurtigere.

Ville du betale fuld pris for et køkken der er 3 år gammelt, og dermed ikke lever op til dagens standard, eller farvevalg?

For 2-3 år siden, skulle alle feks have ædeltræsbordplader, hvor det nu er rene linier og feks Corian bordplader der efterspørges. Badeværelser havde feks små klinker i natursten, eller blank sort granit, hvor det nu skal være store 60x30 fliser i hvid...  

 

Huskøb er altid en gambling, og nogle gange går det forrygende og andre gange, så har markedet toppet, lige når du har købt og så kan du vente i 10 år inden du igen er break even.

En af mine venner købte hus lige inden finanskrisen i 2009, til 2,4 mil og brugte vel yderligere en halv mill på at renovere (foruden almindelig vedligeholdelse), og nu har han det til salg for 1,95 mill.   

Jo ældre man bliver, jo hurtigere har man løbet som ung...
Annonce
Skrevet af Jagteren på 07-08-2015 12:11

Sagen er, at om ca. tre års tid, skal vi flytte til udlandet i rimelig lang tid - derfor må vi sælge huset.
(evt. udleje det).

Alene af den grund er det håbløst at købe. Omkostningerne til optagelse af lån er alt for høje med en 3-årig horrisont. Det vil være billigere at leje. Desuden risikerer du at stå med et usælgeligt hus om 3 år. Der kan ske rigtig meget på 3 år. Der er mange som allerede nu snakker om en lille boligbobel i Københavnsområdet.

Her ud over er dine priser på materialer alt for optimistike. Med det budget vælger du den absolut mest skrabede løsning. Det kan potentielle købere godt se.

Jeg ville regne med ca. det dobbelte. Jeg har selv brugt over ½. mio på at renovere 130 kvm, og jeg er ikke færdig endnu. Skal nok bruge 100-150kkr mere. Og det er uden en tilbygning - som ikke er billig at lave. Husk at en sådan skal leve op til det nuværende bygningsreglement.

Måske aller vigtigst: Det er rigtig hårdt for parforholdet at bo i byggerod i 3 år.

Men prøv også at stille dit spørgsmål på http://www.boligdebatten.dk/ Der er der mange kompetente debattører, og emnet har været diskuteret der før.

 

 

Børn og større boligrenovering hænger ikke sammen. Dine tanker vil være flere steder på samme tid hvilket giver dårlig samvittighed og måske også stress. Fair nok, er du garanteret 1 mio kr i overskud, så kunne jeg se fidusen. Men genvinsten er sandsynligvis meget lille, måske negativ, så jeg ville helt sikkert vælge 3 år i en lejlighed. Du kunne jo også leje en villa/rækkehus hvis det er en have som trækker.

Jeg har selv renoveret hus på Amager i samme størrelsesorden over de sidste 4-5 år med 2 børn.

Lej et hus i den begrænsede periode og slip for stress, skilsmisse og mavesår.
Jeg har om nogen bygget og renoveret, og VED, at det bliver altid dobbelt så dyrt og tager dobbelt+ så lang tid som man i sin vildeste fantasi regner med. Og den med at satse på venner og familie: GLEM DET!!!!!  Det er kun sjovt en 2-3 gange, og så er det ovre, garanteret!

Med venlig hilsen
ktm

 

 Følg tråden
Vil du være med? Log ind for at svare.

Relaterede emner

Sponsor på LDS
Malgodt.dk

Malgodt er sponsor på Lav-det-selv.

Få særlig rabat på maling, epoxy og meget andet.

Se mere

Tilmeld dig og få fordele


Deltag i forummet, stil spørgsmål og svar andre

Favoritmarkér spændende indlæg

Færre reklamer, når du er logget ind
...og meget mere



Tilmeld dig gratis

Se også
Særtilbud på LDS: 20% på maling og tilbehør hos Malgodt