Skal, skal ikke købe huset?

Min mand og jeg har i noget tid kigget på et hus og er endelig kommet så langt at vi i denne uge skal underskrive en købsaftale. Men nu er der desværre kommet skår i glæden. Så hvis der er nogle med byggeteknisk baggrund herinde, vil vi meget gerne have nogle råd med på vejen.

Huset er fra år 1900 og skalmuret i 1967. Tilstandsrapporten ser ikke så god ud, mange K2´er og K3´er. Men huset skal totalrenoveres, hvilket vil sige at alle skillevægge skal rives ned og gulvet skal brækkes op, nye vinduer og nyt inventar i hele huset. Så vi er egentlig helt på det rene med, at tilstandsrapporten ikke er så god, da vi jo udskifter stort set alt indvendigt.

Tilstandsrapporten ser således ud:


1. Fundamenter/sokler
1.2 Sokkel:
K1 Soklen er på en gavl og en langside er uregelmessig i overfladestrukturen, med flere smårevner.


2. Kældre/krybekældre/terrændæk

2.1 Ingen bemærkninger


3. Yder- og indervægge

3.1 Facader/gavle:
K1 Gavl mod nord er kraftig opfugtet udvendig.

3.6 Indvendig vægge:
K1 Flere revner og skader i bagmure og skillevægge, bl.a. ved husgavl mod gårdsplads.
UN Fugtophobning i skillevægge omkring bad.
Note: Forholdet bør nærmere undersøges.
K1 Manglende puds på skillevæg ved baggang.
K1 Pudsskade på gavlvæg ved badvindue.

3.7 Vægbeklædninger:
K3 Bagmuren er beklædt med plader, de såkaldte "bløde plader", som undertiden har vist sig som brandfarlig.


4. Vinduer og døre

4.1 Døre:
K2 Fordør mod vej er defekt.
K2 Yderdør ved nordgavl i ringe stand.

4.2 Vinduer:
K3 Gavlvindue mod nord, på 1. sal opfylder ikke gældende krav til redningsåbning.
Note: Opmærksomheden henledes på gældende regler for redningsåbninger.
K2 Generelt er vinduer, mod vej, i stuetagen under nedbrydning.
K2 Flere ældre vinduer har nedbrudte glaslister, bl.a ved kvistvinduer.
K2 Flere termoruder punkteret, på 1. sal.

4.5 Andet: Kviste
K2 Vindrisse og udtørring af træværk ved og omkring kvistvinduer.
Note: Forholdet vil på sigt medføre udbedringer.


5. Lofter/etageadskillelser

5.1 Lofter/Etageadskillelser:
K2 Der er partielle områder med knirkelyde og fjedring ved etageadskillelsen.
Note: Der er tale om nedslidning, renovering må forventes på sigt.

5.2 Loftbeklædning:
K2 Fugtskader på loft i bad.


6. Gulvkonstruktion og gulve

6.1 Gulvkonstruktioner:
K3 Gulvbrædder i uudnyttet tagrum er defekte og nedslidte.
Note: Udskiftning må påregnes.
K1 Der er partielle områder med knirkelyde og fjedering.
Note: Det skønnes at der er tale om slidtage ved samlinger og opklodsninger.


7. Indvendige trapper

7.1 Funktion:
K1 Trappen er ikke gangvendlig.


8. Tagkonstruktion

8.1 Tagbelægning/rygning:
K3 Enkelte revnede/knækkede tagplader, bl.a. over kvist mod vej.
K3 Utætheder ved rygningsplader.
Note: Kan medføre fygesne og skadedyr i tagrummet.

8.2 Tagfald:
K1 Tagfaldet på kviste er under den anbefalede hældning for bølgeeternitbeklædning.

8.5 Udvendigt træværk ved tag:
K2 Delvis nedbrudt træ ved tagudhæng, (vindskeder, sternbrædder og gavlbeklædning)
Note: Renovering må forventes på sigt.

8.7 Kviste:
K2 Træbeklædning ved kviste er defekt og nedslidt.

8.8 Spær og lægter:
K1 Trækonstruktioner i tagrummet bærer præg af insektangreb, idet der forekommer "mel " på underliggende flader.
Note: Insektangreb set ofte i ældre tagkonstruktioner, hvor der er ringe ventilation og høj fugtighed. Det anbefales at øge ventilationen i tagrummet.
K3 Opfugtet/tegn på fugt ved træværk omkring skorstenen.
Note: Det skønnes at der er utætheder som kan medføre skader.

8.16 Bemærkninger til skorsten:
K1 Pudsafskalning på skorsten.


9. Bad/toilet og bryggers

9.1 Gulvkonstruktion/-belægning:
K1 En del slitage på badgulv, (bad ved hoveddør).
K2 Løse gulvklinker på gulv i baggang og i bad (ved baggang).


10. VVS-installationer

10.2 Varmeinstallationer:
K1 Rustdannelse på rør ved radiator i bad.

10.5 Andet:
UN Installationerne er af ældre dato, VVS-tjek anbefales.


11. El-installationer

11.1 Andet:
UN EL-installationerne er af ældre dato, EL-tjek anbefales.

Grunden til at der er kommet skår i glæden er, at vi er bekendte med andre der har været ude og kigge ikke vil røre ved huset. De mener det står til nedrivning. De mener huset er pilråddent og fuld af fugt og svamp. De har budt 300.000 for det. Det koster 820.000, men sælger er gået med til 720.000. Vi synes dog, at vi kan se bort fra mange af noterne i tilstandsrapporten, da vi jo udskifter en stor del af det.

Håber ikke at dette er alt for uoverskeligt. Og kom gerne med jeres besyv smile

Hilsen Henriette

 

27 svar
 Følg tråden
Annonce
Annonce
Annonce
Hej

Det er jo kun jer som kan afgøre det. Der er mange spørgsmål som I kun kan besvare. Helt grundlæggende så er det klart at der er tale om en totalrenovering til et stort beløb (milioner) . Den situation som man skal undgå at ende i er den hvor man har brugt lang tid (år), meget gds arbejde, konen kærsten er rejst for hun ville ikke leve i byggerod, der er brugt mange penge og "drømmehuset" er kommet til at stå i flere penge end det kan sælges for. Regn derfor altid med at det bliver 1,5 gang dyrere end budgetteret. Overvej også lige om et renoveret gammelt hus er det I ønsker eller om et nybygget hus måske var det I skulle i stedet. Overvej om det eksisterende kan rives ned og noget nyt opføres på grunden?
Der er selvfølgelig meget charme ved gamle huse og deres pladsering i byerne er ofte mere central, men det kan være et "umuligt" projekt. Så skynd jer langsomt, søg information, læg budgetter, indhent tilbud osv og når I så er 100% velorienteret kan man træffe en beslutning.

Held og lykke

mvh Anders
reelt set giver i jo 720000 for en byggegrund. Og huset lyder ikke til at være voldsomt beboeligt, så der skal også iregnes bolig i renoveringstiden.
Personligt ville jeg kun købe det hus hvis det havde en beliggenhed der ikke kunne findes andre steder

MVh. Jesper
Budgetter er lagt og tilbud indhentet, så alt det er på plads. Huset er beliggende i en lille bitte landsby. Grunden er 2300 kvm, og der hører to lader til ejendommen på henholdsvis 250 og 47 kvm. Der skal indrettes hobbyværksted (bil) i den store lade og to hestebokse i den lille lade. Og vi kan leje tre tønder land af naboen. Så det er en af grundene til, at vi ikke ønsker at bygge nyt. For hvis vi skal bygge nyt, så bliver det jo på en parcelgrund på 1000 kvm uden mulighed for hest og værksted.

Men spørgsmålet er, vil sådan en tilstandsrapport afskrække nogen af jer fra at købe et hus? Også selvom der skal totalrenoveres og man vil udbedre og forebygge de eksisterende fugtskader?

Og konen rejser ikke, for det er nemlig mig smile Bolig i renoveringstiden er der sørget for.

Hilsen Henriette

 

som skrevet ovenfor. Tingene bliver dyrere end i regner med, og det tager længere tid end i regner med. Hvis i skal lave en stor del af det selv, så mister man altså pusten på et tidspunkt og hverdagen presser sig på med alle de normale gøremål man har. Og man vil jo også gerne besøge venner og familie i weekender, ferie m.m. Hjælp kan man selvfølgellig få, men det er kun i starten at venner/famile har tid/lyst til det.
Nu er det ikke for at være kun negativ. Der er selvfølgelig også en god tilfredsstillelse ved at have "bygget sin egen rede". Men tag et rigtig godt realistisk kik på tidsforbrug m.m. Plus læg den tid til hvor i reelt ikke kan bruge huset men faktisk betaler for at have det.

Jeg synes det er lidt værd at bemærke at andre ikke har turdet at tage springet og købe det. Jeg ville konsulterer en bygningsingeniør, eller en god håndværker, og bruge de kroner det koster at få dem til at kigge på huset. Det er få penge i det store budget i har for hele projektet. Det vil være så surt at købe katten i sækken.

Svamp er noget djævelskab, og hvis det først er i træværket i hele huset, ja så ville jeg nok have mine betænkeligheder.

held og lykke

mvh jan
Citat fra Juncher

Grunden er 2300 kvm, og der hører to lader til ejendommen på henholdsvis 250 og 47 kvm. Der skal indrettes hobbyværksted (bil) i den store lade og to hestebokse i den lille lade. Og vi kan leje tre tønder land af naboen. Så det er en af grundene til, at vi ikke ønsker at bygge nyt. For hvis vi skal bygge nyt, så bliver det jo på en parcelgrund på 1000 kvm uden mulighed for hest og værksted.


Jeg forstår ikke helt hvorfor det bliver til en parcelgrund på 1000 kvm ?
Hvis der er tale om en landejendom, hvor du må bebygge hvad ? 15-20% ? Så er 15% af 2300 jo stadig 345kvm. Og de to lader er jeg overbevist om ikke skal medregnes med fuldt etageareal. Men det må du spørge ejendommægleren om.
Pointen er at hvis huset er over 100 år gammelt, og såvel vægge som tag er (næsten) ubrugelige, og så vel kloak, vand og el skal udskiftes, så er det DYRERE at renovere end at bygge nyt, både i tid, penge, og drift, da du ikke vil kunne isolere lige så godt og effektivt ved renovering som du vil kunne ved nybyggeri.
Dermed ikke sagt at det ikke kan lade sig gøre. Det er bare ikke økonomisk eller tidsmæssigt forsvarligt. Hvis i gerne vil bo lige dér, så tag en snak med jeres advokat og ejendommægleren, og find ud af om og hvordan man kan bygge et nyt hus på grunden istedet for det gamle. Evt. kan i hvis grunden er så stor, måske bygge huset et ANDET sted på grunden, og så først BAGEFTER rive det gamle hus ned, så har i da et sted at bo indtil byggeriet er færdigt, plus i får helt nyt ALT, inklusive byggemodning (kloak, vand osv.) Så vil der ikke være noget der går i stykker de første mange år, og i kan dermed bruge mere tid på andre ting end at bygge på huset. Ok, det koster så måske lige 70-80.000 kr ekstra at bygge et andet sted på grunden, men halvdelen af det beløb er måske sparet ved ikke at have to huslejer, og i længden så sparer man også lidt på vedligeholdelsen, da man får helt nyt der dermed har en længere levetid.
Annonce
Hej..
Hvis I er i tvivl... så lad være..der er huse nok

Er det tænkt som et GDS projekt ???
Hvilken baggrund har du/din mand for at løse en så stor opgave ??
Skal I have folk til at lave det for jer (?) har i så fået et tilbud ??
For mig lyder det volsomt..

Mvh Jan J
Twist: Jeg mente at købe en byggegrund andetsteds. 720.000 vil være alt for meget at give for en byggegrund i vores område, hvis man altså skulle købe stedet for at bygge nyt. Det koster godt 700-800.000 at renovere primært som GDS projekt. Jordvarme, VVS, EL og kloak skal aut. håndværkere udføre. 800.000 kan vi slet ikke bygge nyt for, tror jeg ikke. Huset er 180 kvm i eet plan. Der er en 1. sal, som pt. ikke er udnyttet. Vi vil ikke få dobbelt husleje i renoveringsperioden.

Jan: Vi kan selv lave det meste. Vi skal have aut. håndværkere til at lave jordvarmen, VVS, EL og kloark, men resten laver vi selv (plus venner og familie en gang imellem). Der er desværre ikke huse nok i vort område, når der skal være plads til et par heste og biler.

Til jer alle: Spørgsmålet lyder ikke på, hvor uoverkommeligt eller hvor dyrt projektet bliver (altså medmindre fugtproblemerne ikke kan løses lige sådan). Budgettet er lagt og vi har hentet tilbud på alt, hvad der skal laves. Og vi ved det bliver en tough opgave. Men vi får vores drømmehus, når det står færdigt. For det fås ikke til under 2 millioner i vores område (ja ja, I kjøvenhavnere kan slet ikke få noget til 2 millioner sikkert, det ved jeg godt, så grin I bare biggrin ). Vi har kigget på mange andre ejendomme og huse, og så er der lige et grimt badeværelse, der skal udskiftes, et kikset køkken, laminatgulv eller et alt for dyrt oliefyr. Så hvis et hus koster et par millioner plus man skal skifte en masse ud, ja så bliver det simpelthen for dyrt for os. Med dette projekt kan vi få liiige det vi vil have for omtrent 1.6 million plus en masse hårdt slid. Men vi synes at det er dét værd. Vi har kigget på huset i et halvt

Spørgsmålet er om vi overhovedet tør at binde os til et hus, hvor vi ikke med sikkerhed kender dets eventuelle sygdomme, hvis man kan kalde det dét. Da vi var ude at kigge (har vi været flere gange, også andre har været med os), har vi ikke bemærket svamp eller usædvanligt meget fugt. Vi har set fugtproblemet som beskrevet i tilstandsrapporten. Men da det hele bliver revet ned og genopbygget, ser vi måske ikke det som det store problem. Men der kan jo også gemme sig noget i ydermurerne og tagkonstruktionen, som vi umiddelbart ikke kan se. Men sådan er det vel med mange ældre huse (forårsaget af manglende ventilation, hedder det tit)? HVIS vi køber huset og vi pludselig står med et svampe/fugtskadet hus, som IKKE er beskrevet i tilstandsrapporten, skal ejerskifteforsikringen så dække det? Eller kan man så bare erklære sig fallit?

Lang smøre. Håber I kommer igennem det. Og tak for alle svarene. Rart med en masse perspektiver smile

Hilsen Henriette

 

1. I skal være opmærksom på at der er flere ulykker i det hus end øjet kan se (taler af erfaring)

2. Det tager meeget længere tid for jer at få det bygget op igen end i regner med (taler af erfaring) - har i små børn så regn med endnu længere tid!

3. Se på hvad de bedste huse i området sælges til - kan i alt i alt købe og renovere for samme beløb - ellers lad være!

4. Har i tænkt på at det nye køkken, som i dag koster x kr, om 2 år (når det skal købes og monteres) koster 10-20% mere??

5. Vær beredt på at forsikringen vil undslå alle krav med: Det er jo forventeligt at det er sådan i et hus af denne aldre. Erstatning afvist!

6. Sørg for at få et skriftligt tilbud på forsikring (inkl. evt. forbehold) INDEN i underskriver købsaftale!

7. Jeg har selv,for 4 år siden, købt en hytte fra 1900 med en noget pænere tilstandsrapport end jeres, og der har vist sig en hel del siden efter jeg er begyndt at skille det ad. Det har været dyrt.

8. Hvis i ikke kan leve uden at "gøre det selv" så tag chancen - ellers lad være!
Nu har jeg ikke lige læst alt ovenfor i detaljer, men mit råd er hyr en ingeniør eller anden byggerådgiver, tag ham og tilstandsrapporten med ud og gennemgå huset sammen med ham.
De par tusinde kroner det koster kan vise sig at være godt givet ud!

Mvh
Rasmus
Der er yderligere 17 indlæg i tråden.
 Følg tråden
Vil du være med? Log ind for at svare.

Tilmeld dig og få fordele



Deltag i forummet, stil spørgsmål og svar andre

Favoritmarkér spændende indlæg

Færre reklamer, når du er logget ind
...og meget mere



Tilmeld dig gratis